Gayrimenkul, çoğu kişi için ömür boyu edinilen en değerli varlıktır. Tapuya, kiraya veya inşaata ilişkin bir uyuşmazlık ortaya çıktığında yapılacak ilk iş, hangi hukuki yolun daha hızlı ve daha az masraflı sonuç vereceğini belirlemektir. Dava öncesinde tapu kaydının, belediye ve imar kayıtlarının incelenmesi dosyanın gerçek durumunu ortaya koyar.
Başlıca çalışma konuları
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Kira tespiti, kira uyarlama ve tahliye davaları
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
- Önalım (şufa) ve geçit hakkı davaları
- İmar ve yapı ruhsatı uyuşmazlıkları
- Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Tapu iptal ve tescil davaları
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde tapu iptal ve tescil davası açılır. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve yolsuz tescildir. Dayanılan sebep, ispat yükünü ve toplanacak delilleri doğrudan değiştirdiğinden dava dilekçesindeki hukuki nitelendirme belirleyicidir.
Kira uyuşmazlıkları
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talepleri bu kapsamdadır. Aynı kural kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi talepleri için de geçerlidir.
Kamulaştırma ve el atma
İdarenin bedelini ödemeden taşınmaza fiilen el atması veya imar planıyla taşınmazı uzun süre kullanılamaz hâle getirmesi durumunda malikin tazminat talep etme hakkı doğar. Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında bilirkişi raporundaki değerleme yöntemi ve emsal seçimi titizlikle denetlenmelidir; rapora süresinde ve gerekçeli itiraz edilmemesi telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Süreler ve öneriler
Taşınmaz uyuşmazlıklarında önalım hakkı, tahliye ihtarı ve dava açma süreleri gibi hak düşürücü süreler bulunur. Sözleşme imzalanmadan önce tapu kaydının, beyanlar hanesinin, imar durumunun ve yapı ruhsatının incelenmesi, sonradan açılacak bir davadan çok daha hızlı ve ekonomik bir korumadır.